Lors de l’achat d’un bien neuf l’acquéreur peut bénéficier, dès le contrat de réservation, de plusieurs garanties engageant la responsabilité du constructeur de l’ouvrage, et cela, jusque bien après la signature de l’acte authentique. Ces garanties sont : la garantie de parfait achèvement (PGA), la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement et la garantie d’isolation phonique.
Ces garanties engagent la responsabilité du constructeur de l’ouvrage en cas de désordres occasionnés due à une malfaçon lors de la construction du bâtiment. Qui que soit le constructeur (l’architecte, l’entrepreneur, le technicien, le fabriquant d’un ouvrage…), s’il ne peut prouver que les dommages ne proviennent pas d’une cause étrangère, il sera contraint d’effectuer les travaux nécessaires dans les délais impartis par la garantie concernée.
LA GARANTIE DE PARFAIT ACHÈVEMENT
À compter de la réception du logement neuf par le constructeur, toute imperfection, malfaçon ou dysfonctionnement fera l’objet de l’intervention de l’entreprise concernée dans les meilleurs délais pendant un an.
La garantie de parfait achèvement : qu’est-ce que c’est ?
La garantie de parfait achèvement engage la responsabilité contractuelle des professionnels du bâtiment. Selon la loi en vigueur, tout constructeur ou entrepreneur est obligé de réparer les désordres signalés pouvant affecter l’ouvrage réalisé. Cette garantie est valable durant les douze mois suivant la réception des travaux.
Le propriétaire devra signaler toute non-conformité constatée par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) pour que les travaux de réparation soient engagés, sans aucun frais pour l’acquéreur.
Ce qu’elle concerne
La garantie de parfait achèvement concerne deux choses :
- Les désordres apparents à la réception du bien qui ont fait l’objet de réserves mentionnées lors du procès-verbal de réception ;
- Tout désordre révélé dans l’année à compter de la réception du logement par le maître d’ouvrage.
Ces désordres peuvent être par exemple : une prise électrique qui ne fonctionne pas, un robinet qui fuit, un défaut dans la pause d’un revêtement …
Ce qu’elle ne concerne pas
La garantie de parfait achèvement n’exclut aucun dysfonctionnement, défaut et imperfection du logement. Toutefois, les travaux relatifs à l’entretien du logement ou les points relevant d’une usure normale ne sont pas couverts.
LA GARANTIE DÉCENNALE
La garantie décennale protège le propriétaire contre les vices et malfaçons affectant le sol ou le bâtiment et en cas de non-conformité à certaines normes obligatoires. Comme son nom l’indique, cette garantie couvre le propriétaire sur une période de dix ans.
Qu’est-ce que la garantie décennale
La garantie décennale est une assurance obligatoire lors de l’acquisition d’un bien neuf. Celle-ci couvre le propriétaire pendant dix ans après la réception du logement. Elle engage la responsabilité du constructeur contre toutes les malfaçons qui pourraient nuire à la solidité, l’usage et la destination de la construction, des fondations à la toiture en passant par les murs.
Ce qu’elle concerne
La garantie décennale concerne tout dommage qui :
- Compromet la solidité ou l’étanchéité de la construction (importantes fissures dans les murs, affaissement de charpente…) ;
- Rend le logement inhabitable ;
- Affecte la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec le logement (infiltration d’eau par la toiture ou la façade, rupture de canalisation encastrée dans le plancher, etc.).
Ce qu’elle ne couvre pas
Comme évoqué plus haut, cette garantie ne couvre que les malfaçons qui fragiliseraient le bâtiment, ainsi elle ne couvre pas :
- Les problèmes découlant d’un défaut d’entretien intérieur et extérieur ;
- Les sinistres liés aux mauvais usages du logement (obstruction de dispositifs de ventilation…) ;
- Les problèmes esthétiques tel qu’une fissure ne compromettant pas la solidité du bâtiment.
LA GARANTIE BIENNALE DE BON FONCTIONNEMENT
La garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale), intervient en cas de dysfonctionnement ou de non-conformité d’un équipement « séparable » du logement. Cette garantie assure le propriétaire durant deux ans à compter de la date de réception de son bien.
Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?
La garantie biennale touche tous les problèmes liés aux éléments dissociables et démontables du gros œuvre. Ainsi, sont concernés les éléments qui peuvent être enlevés, démontés ou remplacés sans endommager la structure du bâtiment (radiateurs, robinetterie, volets, portes etc.).
Bien que cette garantie soit obligatoire, souscrire à l’assurance du même nom, ne l’est pas. Elle est toutefois indispensable à la réalisation de tout projet de construction, puisque les parties prenantes se penchent sur les assurances contractées avant la signature ordonnant le début des travaux.
Ce qui est concerné par la garantie biennale
Cette garantie couvre les équipements sanitaires, les systèmes de chauffage, les appareils d’éclairage, l’interphone, les portes, les fenêtres et volets, la tuyauterie…
En cas de défaillance, c’est le promoteur qui a la responsabilité d’engager les travaux de réparation.
Les limites de la garantie de bon fonctionnement
Les cas d’usure liés à l’usage normal du logement ne sont pas pris en compte par cette garantie, tout comme les cas d’utilisation non-conformes des équipements ou les défauts d’entretien. Elle ne couvre pas non plus les revêtements de sol et la peinture.
LA GARANTIE D’ISOLATION PHONIQUE
L’isolation phonique d’un logement construit en VEFA doit répondre à une règlementation qui fixe les seuils minimaux d’isolation à respecter selon les critères suivants :
- L’usage des parties communes et de la résidence ;
- Les pièces du logement ;
- Les équipements collectifs ;
- Les différents types de bruits.
Ce que couvre la garantie d’isolation phonique
Cette garantie couvre le propriétaire durant douze mois suivant la date de prise de possession du bien. C’est le promoteur qui est garant de la conformité du bien, à l’égard du premier occupant du logement.
La garantie d’isolation phonique : comment ça marche ?
Au moment de prendre possession de son logement, l’acquéreur reçoit une attestation de prise en compte de la règlementation acoustique par le promoteur ou le constructeur du bâtiment. Cette attestation est rédigée à partir de constats effectués lors de la phase d’études et sur les mesures acoustiques réalisées à la fin des travaux pour les opérations composées de dix logements et plus.
Si le propriétaire constate des nuisances sonores, il peut alors faire jouer la garantie d’isolation phonique qui s’inscrit dans la garantie de parfait achèvement. Comme expliqué plus haut, cette dernière couvre l’ensemble des défauts de conformité du logement sur une période d’un an. Pour cela, il suffit d’informer le promoteur ou le constructeur par lettre recommandée. Dans certains cas, il est aussi possible de recourir à la garantie décennale qui coure sur dix ans à partir de la réception du bien.
Que ce soit pour vivre dans le logement ou effectuer un investissement locatif, l’acquéreur d’un bien neuf bénéficie de nombreuses garanties engageant la responsabilité du constructeur. Lorsqu’une malfaçon est constatée, le propriétaire doit le signaler à son assureur au titre de son assurance construction dommages-ouvrage. Il doit lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception afin d’obtenir une réparation des dommages.