LOI PINEL : TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIR

Portée par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, dans le but de remplacer la loi Duflot, le dispositif Pinel a été promulguée le 29 août 2014. Bien que ce dispositif de défiscalisation soit prolongé jusque fin décembre 2024, ce dernier va connaître quelques aménagements.

C’est la dernière ligne droite pour investir en Pinel, en effet, la loi Pinel évolue vers le Pinel plus dès le 1^er janvier 2023, et ce ne sera pas sans conséquences : les critères d’éligibilité se durcissent et les taux de défiscalisation baissent, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel et son remaniement. 

DÉFINITION

La loi Pinel propose à tout contribuable de profiter d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans le but de le mettre en location pendant une durée déterminée.

La loi Pinel a été mise en place pour 3 raisons :

• Relancer le marché des logements neufs ;
• Encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif ;
• Diminuer les tensions locatives au sein des grandes villes et leurs périphéries.

Pour être éligible aux avantages fiscaux de ce dispositif, les propriétaires-bailleurs doivent répondre à quelques critères d’éligibilité :

• Le logement doit être neuf (moins de 2 ans) ou en VEFA ;
• Le logement doit se situer dans l’une des zones Pinel : A bis, A ou B1 ;
• L’investissement ne doit pas dépasser le montant de 300 000€ ou 5 500€/m² ;
• Depuis 2021, seuls les logements collectifs sont éligibles ;
• Les plafonds de loyer et de ressources des locataires doivent être respectés.

UN DISPOSITIF ATTRACTIF

La loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci varie en fonction de la durée de mise en location de son bien immobilier :

LES LIMITES À CONNAÎTRE

Bien que le dispositif Pinel soit très intéressant en matière de défiscalisation, il faut toutefois en connaitre les limites :

• 2 investissements maximum par an ;
• Le montant de l’investissement maximum est de 300 000€/an ;
• Le prix au mètre carré ne peut pas excéder 5 500€/m².

L’ÉVOLUTION DE LA LOI PINEL

La loi Pinel évolue vers le Pinel plus, les avantages fiscaux vont donc diminuer au cours des deux prochaines années avant de retrouver leurs taux initiaux en 2025 :

2022 est donc la dernière année pour bénéficier de la loi Pinel à taux plein. À compter du 1^er janvier 2023, la loi fera peu à peu place au dispositif Pinel plus (aussi appelé Super Pinel) qui sera complètement effectif à partir de 2025.

Quelques exceptions permettront, cependant, d’éviter cette baisse de réduction d’impôt :

• Les logements verts dont la performance énergétique est élevée ;
• Les investissements effectués dans les zones prioritaires des villes.

LE PINEL PLUS

À partir du 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel va connaitre des remaniements afin de devenir le Pinel plus. Les taux de réduction d’impôt diminueront progressivement pendant deux ans avant de retrouver ses taux actuels en 2025, soit :

• 12% de réduction d’impôt pour un engagement de 6 ans
• 18% de réduction d’impôt pour un engagement de 9 ans
• 21% de réduction d’impôt pour un engagement de 12 ans

Le nouveau dispositif sera réservé aux biens neufs construits au sein des quartiers prioritaires des villes et à ceux qui répondent à des critères environnementaux drastiques.

Pour être éligible au Pinel plus le logement devra justifier des critères actuels auxquels s’ajouteront de nouveaux :

Les critères de performance énergétique :

• Le logement devra posséder une excellente performance énergétique (de classe A à partir de 2024) ;
• Le logement devra respecter un niveau de performance environnementale équivalant au jalon 2025 de la nouvelle norme RE2020 ;
• Le logement devra se situer dans une zone classée prioritaire par la mairie.

Les critères de qualité d’usage

• Le logement devra respecter une surface habitable minimale ;
• Le logement devra comporter un espace extérieur (privatif ou à jouissance privative) ;
• Le logement devra bénéficier d’une double-orientation (pour les T3 et plus).

Ainsi les surfaces des logements et de leur espace extérieur devront correspondre aux suivantes :

LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT PINEL

Investir en Pinel confère de nombreux avantages :

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Le principal avantage de l’investissement Pinel est de pouvoir profiter de la réduction d’impôt qu’elle permet de bénéficier. Celle-ci dépend de la durée d’engagement que le propriétaire choisit concernant la mise en location de son bien.

Pouvoir louer son bien à ses ascendants et ses descendants

En effet, la loi Pinel autorise la mise en location d’un logement Pinel à un membre de sa famille à condition que ce dernier ne figure pas sur le même foyer fiscal que le propriétaire-bailleur.

Préparer sa retraite

À la fin de son engagement, le propriétaire d’un logement Pinel peut bénéficier de son bien comme bon lui semble. Ainsi, il peut choisir d’y habiter, de poursuivre sa mise en location (sans bénéficier d’avantages fiscaux) ou encore de le revendre.

Constituer son patrimoine

Les investissements Pinel se situent dans des zones où l’offre immobilière est inférieure à la demande. Les propriétaires ont ainsi plus de chances de réaliser une opération financière rentable et de trouver preneurs pour la mise en location de leurs biens.

Devenir propriétaire sans apport

Grâce aux loyers versés par les locataires, une importante part du prêt contracté par le propriétaire est remboursée auprès de l’organisme financier qu’il a choisi.

Malgré les évolutions que connaitra le dispositif Pinel dès janvier 2023, son investissement restera très intéressant pour bénéficier d’une réduction d’impôt importante. Afin de profiter d’une défiscalisation à taux plein, mieux vaut investir avant la fin de l’année 2022. La mise en place du Pinel plus apportera des critères d’éligibilité supplémentaires pour conserver les avantages qu’offre ce dispositif.